[재테크와 금융투자] ⑨-1 부채와 대출

 

1. 부채의 의미

1.1 부채의 명암

- Leverage 경제 : 부채 → 실물투자 → 경제성장 → 인플레이션

- Deleverage 경제 : 성장정체 → 자산버블 → 위기

- 부채

• 실물투자, 소비증가 → 경기회복, 경제 성장
• 원자재, 자산가격 상승 → 인플레이션 → 성장정체, 자산버블 → 위기

 

1.2 Mortgage (모기지)의 어원

- 현대 영어에서 mortgage는 '담보대출'을 의미

- 옛 프랑스어에서 'mort'는 죽음, 'gage'는 약속을 의미 → 즉 부채란 "죽음을 건 약속"이라는 의미

- 부채를 갚지 못할 때 오늘날에는 담보만 넘겨주면 되지만, 옛날에는 목숨을 잃을 수도 있었음을 의미

 

1) 부동산 소유 민주주의

• 1920년대 : 주택자가보유자는 40% 수준
• 대공황 이후 : 뉴딜 정책의 일환으로 주택 금융시스템 개편
  • 연방주택청 (FHA) : 장기간 저금리로 대출 실시
  • 1938년, 패니메이(Fannie Mae) 창설 : 주택모기지 대출 시장 확대
• 1980년대 : 주택자가보유비율 60% (2006년 : 69%)
• 2000년대 : 서브프라임 모기지 활성화 (금리 상승 → 연체 증가)
• 2007년 : 서브프라임 모기지 사태

1949.10.1 ~ 2019.7.1 미국 GDP 대비 주택자가보유자의 모기지 부채 미지불 비율, 2007~2008년 전후 비율 급등 (출처 : FRED)

 

2) 일본의 '부동산 버블'

• 1985년, 플라자 합의 : 엔고 현상에 타격을 받은 수출 업계를 구제하기 위한 금융 완화 정책
• 정부의 금융정책 완화 : 은행은 기업 뿐만 아니라 일반 개인에게도 막대한 돈을 풀게 됨 (예: 50년짜리 초장기 담보대출, 2세대에 걸쳐 대출금을 갚아도 되는 2세대론 등장 등)
• GDP 대비 가계부채 비율 : 1985년 54% → 1990년 70.6%로 상승
• 1990년, 금융 부분의 규제 시작 : 부동산 가격하락 → 은행 연쇄 도산

1955~2021년 일본의 주거용 부동산 가격, 1990년대 전후 버블의 정점을 확인할 수 있음 (출처: FRED via "Sources: National sources, BIS Residential Property Price database, http://www.bis.org/statistics/pp.htm.")

 

1.3 우리나라의 GDP 대비 가계대출(부채) 추이

- 한국의 가계 부채는 2021년 1분기 기준, GDP의 104.90%로 증가하여 역대 최고 (출처: BIS)

1962~2021년 한국의 GDP 대비 가계대출 비율 (출처: tradingeconomics.com via Bank for International Settlements)

 

 

2. 대출의 종류와 금리

2.1 대출의 종류

1) 대출 계약의 법률적 형식에 따른 구분

• 어음할인 : 차입자가 보유하고 있는 어음을 만기까지의 이자를 할인한 금액으로 은행이 매입하는 방식으로 차입자에게 자금을 공급하는 대출
• 어음대출 : 차입자가 은행을 수취인으로 하여 발행한 약속 어음을 은행이 받고 자금을 공급하는 것으로, 기업의 단기운영자금을대출할 때 주로 활용
• 증서대출 : 은행이 차입자로부터 차용증서를 받고 대출해주는 방식으로, 가계대출이나 장기시설자금 대출에 주로 사용
• 당좌대출 : 예금주가 당좌예금 잔액을 초과하여 수표를 발행할 수 있도록 허용하는 방식으로 발생하는 대출로, 은행은 수표의 초과 발행 한도를 미리 정해줌

 

2) 대출의 용도에 따른 구분

• 상업어음할인 : 상거래와 관련하여 발행된 어음을 은행이 할인 및 매입하여 자금을 공급하는 대출로, 기업의 단기운영자금을 공급할 때 주로 활용
• 무역금융 : 수출을 위한 원자재나 완제품의 공급에 소요되는 자금을 지원하는 것으로, 수출신용장 또는 수출 관련 계약서에 의하여 대출이 이루어짐
• 일반자금대출 : 자금 용도에 특별한 제약이 없이 이루어지는 모든 대출을 이르며, 대체로 일반 자금의 만기는 1년 이하
• 주택자금대출 : 가계 대상 주택 구입 자금을 대출하는 것으로, 대부분의 주택자금 대출은 주택을 담보로 이루어지는 담보대출(mortgage loan)이며, 만기가 10~30년으로 매우 장기간임

 

3) 비은행권의 특수한 대출 상품

• 신용카드 : 소비자 신용의 일종으로, 구매 시점으로부터 대금출금일자까지 단기 대출을 받는 것과 동일한 효과. 소비자는 구매 대금이 큰 경우, 이자를 지급하는 할부 구매의 수단으로 이용 가능
• 상호저축은행의 일수대출 : 차입자가 목돈을 차입하고 일정기간 동안 매일 약정된 금액을 상환하는 대출 방식으로, 신용도가 낮은 영세 자영업자가 일수 대출의 주된 고객이며, 담당 직원이 차입자의 가게 또는 거주지를 매일 방문하여 수금하는 방식

 

2.2 대출 조건과 대출 금리

대출 조건

 

2.3 금리 조건과 조기상환 옵션

1) 대출금리 = 프라임레이트 (기준금리) + 가산금리

• 프라임레이트 (기준금리) : 시장이자율 + 업무원가 + 적정마진
• 가산금리 : 차입자의 신용 위험을 반영한 위험 프리미엄

2) 변동금리 vs. 고정금리

• 일반적으로 대출 초기의 금리는 변동금리 < 고정금리
• 변동금리의 기준금리로는 현재 COFIC가 사용
• 기준금리가 안정적으로 유지되거나 하락하는 경우 : 변동금리 유지
• 기준금리가 상승하는 경우 : 고정금리 유지

3) 조기상환 옵션

• 조기상환옵션이란 만기 이전에 원금을 상환할 수 있는 옵션으로, 여유 자금이 만들어졌거나 낮은 금리의 대출로 바꾸고자 할 때 유용
• 대부분의 대출은 조기상환이 불가능하거나 미리 약정된 수수료를 지불해야 하는 조건이 있음
• 그러나, 처음 대출을 받을 때 조기상환 옵션을 설정할 수 있으며, 단 그 대가로 대출 금리가 약간 높게 적용될 수 있음

 

2.4 대출 금리

1) 대출 금리의 구조

대출 금리 구조

2) 대출 금리의 결정

은행 대출 시 사용되는 주요 기준금리에는 COFIC(코픽스), CD금리, 금융채, Koribor(코리보) 등이 있으며, 대출 종류별로 적용되는 기준금리가 달라짐

구분	발표기관	설명
COFIX (코픽스)	은행연합회	국내 주요 은행의 자금 조달 금리를 취합한 뒤, 은행 별 조달 잔액을 참작해 가중평균 금리를 구하는 방식으로, 주로 아파트 담보 대출의 기준금리로 사용됨
CD금리	금융투자협회	은행이 발행하는 무기명 유가증권인 CD(양도성 예금증서)의 금리이며, 주로 신용대출의 기준금리로 사용됨
금융채	신용평가회사	시중은행 및 금융회사가 발행하는 무담보 채권금리
Koribor (코리보)	은행연합회	은행간 자금 거래시 무담보 차입의 호가금리를 이용하여 산출하며, 주로 신용대출의 기준금리로 사용

3) 대출금리 계산 예시

대출금리 = { 기준금리(A) + 가산금리(B) } - 우대금리(D) (출처: 전국은행연합회)

 

2.5 각종 대출 수수료

1) 선지급 수수료 (up front lender points and fees)

• 신용대출 = 수입인지 + 신용조사 수수료 + 기타 수수료
• 부동산 담보대출 = 수입인지 + 설정비 + 신용조사 수수료 + 담보조사 수수료 + 기타 수수료 + 화재보험료
• 보증보험증권 대출 = 보증료 + 수입인지 + 신용조사 수수료 + 기타

2) 중도상환 수수료 (조기상환 수수료, prepayment penalties)

• 대출 약정기한까지 대출금을 사용하지 않고 대출기간 중도에 대출금을 상환하는 경우에 그 상환대출금에 대하여 부과하는 페널티성 수수료
• 수수료의 성격은 금융기관이장기 계획에 의하여 자금을 운용하고 그로부터 발생하는 수익을 계산하여 자금운용계획을 세우는데, 채무자가 조기상환을 하게 되면 금융 기관은 새로운 자금 운용 대상을 찾아야하고 찾는 기간 동안 자금운용 공백이 생겨 수익이 감소하게 되므로 이에 대한 보상조로 받는 페널티성 수수료

 

 

3. 대출 상환방식

3.1 대출금 상환방식

1) 만기일시상환

• 대출 만기까지 이자만 내다가 원금을 일시에 상환하는 방식
• 수입이 불규칙한 경우 선택하되 중도 상환을 적극 활용

2) 원리금균등상환

• 총 이자와 원금을 합하여 대출 기간으로 나누어 매번 일정금액 상환
• 소득이 일정한 사람에게 적합하며, 계획적인 자금 운용 가능

3) 원금균등상환

• 대출 원금을 대출 기간으로 나누어 매번 일정금액 상환
• 갈수록 이자액이 줄어듦. 이자 비용이 가장 저렴

대출금 상환방식 - 만기일시상환 / 원리금균등상환 / 원금균등상환

 

3.2 원금균등상환 vs. 원리금균등상환

- 총 대출이자가 적은 것 = 원금균등상환

• 원리금균등상환 : 매월 동일한 금액 상환
• 원금균등상환 : 매월 상환하는 돈이 점점 줄어드는 형태

→ 남는 돈을 철저하게 관리하지 않는 성향이 있다면 원금균등상환 보다는 원리금균등상환 선택

- 예) 100만원을 이자율5%로 5개월 동안 대출한 경우 이자금액 비교

• 만기일시상환 : 20,833원
• 원리금균등상환 : 12,535원
• 원금균등상환 : 12,500원

(예) 100만원을 이자율5%로 5개월 동안 대출한 경우 이자금액 비교 - 만기일시상환 20,833원, 원리금균등상환 12,535원, 원금균등상환 12,500원

 

3.3 대출금 상환 전략

1) 부채현황표 작성

• 대출의 기본은 자신의 채무 상황을 파악하는 것

2) 대출상환 우선순위 정하기, 부채 합치기

• 높은 금리의 대출부터 갚기
• 대출 금액이 동일하더라도, 부채 건수를 줄이는 것이 신용 등급에 유리하며 관리하기에도 용이함 (총 대출금액을 계산해보고 주거래 은행 등을 방문하여 대출을 하나로 합치는 것이 가능한지 상담해보기)
• 햇살론의 '대환대출' 또는 한국자산관리공사의 '바꿔드림론' 알아보기

3) 절대 연체하지 않기

• 연체 1개월까지는 연체 중인 금액에 대해서, 2개월부터는 대출 원금 전체에 연체 이자율 적용
• 예: 만약 5천만원을 대출하여 이달에 50만원을 갚아야 하는데, 한 달을 연체하면 갚지 않은 50만원에만 연체이자율이 적용되지만, 그 이후에는 대출원금 5천만원 전체에 연체이자율이 적용됨

4) 신용카드 사용시 '리볼빙' 반드시 확인하기

• 리볼빙 : 카드결제대금 중 일정 비율만 지급하면 나머지를 연체로 취급하지 않고 다음 번에 내도록 미루어주는 서비스
• 리볼빙 서비스 수수료 : 4.99 %~23.90 %
• 리볼빙서비스를 사용한 후에는 반드시 해지해야 함

 

# 정리하기

1. 부채의 증가, 즉 유동성의 증가는 투자 및 소비의 증가로 이어져 경제성장에 도움이 되기도 함
   • 반대로 원자재 및 자산가격의 상승으로 지나친 인플레이션이 발생해 경제위기를 가져오기도 함
2. 대출의 종류
   • 대출계약의 법률적 형식에 따라 구분: 어음할인, 어음대출, 증서대출, 당좌대출
   • 대출의 용도에 따라 구분: 상업어음할인, 무역금융, 일반자금대출, 주택자금대출
   • 비은행권의 특수한 대출상품: 신용카드와 상호저축은행의 일수대출
3. 대출금리 = 프라임레이트 + 가산금리
   • 변동금리가 유리 : 기준금리가 안정적으로 유지되거나 하락하는 경우
   • 고정금리가 유리 : 기준금리가 상승하는 경우
4. 대출금 상환방식
   1. 만기일시상환 : 대출만기에 원금을 일시 상환
   2. 분할상환 : 원금을 분활하여 상환 
      1. 원리금균등상환 : 매월 상환하는 돈이 점점 줄어드는 형태
      2. 원금균등상환 :  총 대출이자가 적음. 매달 갚는 금액이 다르므로 돈을 철저하게 관리해야 함
5. 대출금 상환 전략
   • 부채현황표 작성
   • 대출상환 우선순위 정하기
   • 부채 합치기를 고려
   • 절대 연체하지 않기
   • 신용카드 사용시 ‘리볼빙’ 확인

 

방송대 경제학과, 재테크와 금융투자 - 강의 노트 정리